截至目前，至少有68個城市推出“以舊換新”相關(guān)政策。“以舊換新”的城市量級升級，拓展至一線城市；同時，4月以后，“以舊換新”的政策力度也在提升。
執(zhí)行一段時間后，各個城市“以舊換新”的效果究竟如何？
各地模式差異明顯
對于目前的“以舊換新”的階段，地產(chǎn)“以舊換新”仍處于因城施策的試點階段，各地模式差異較大。
“以舊換新”的途徑豐富，最初的模式為提前鎖定新房房源并優(yōu)先出售舊房的“代售購新”模式；二是回購方式，有城市用財政補貼鼓勵房企收購舊房以達到賣新的效果，國企收購用作保障房，政府收購用作安置房；三是，為活躍購房市場，部分城市專門出臺“以舊換新”的配套措施，給予購房者專屬優(yōu)惠、定向取消“限售”。
最為獨特的當屬“肇慶”模式，無需賣房即可“換新”。廣東省肇慶市首次提出“舊轉(zhuǎn)保”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉(zhuǎn)保”的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。
推動住宅“以舊換新”的城市，已經(jīng)由最初的三四線城市推廣至一線城市。5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會積極響應(yīng)第五屆上海“五五購物節(jié)”，聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。
在此之前，深圳已經(jīng)行動，模式與上海類似，均為“代售購新”。據(jù)深圳新聞網(wǎng)4月23日消息，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動。
廣州市有關(guān)協(xié)會負責人接受羊城晚報記者采訪時也透露，目前正向開發(fā)商摸查、收集相關(guān)意向，也正在探索可操作性。
效果如何？南京2000套試點房源超3600人報名
從執(zhí)行效果來看，“換購模式”正在被推廣，實施的范圍也在擴大。
以最早推出“換購模式”的鄭州為例。據(jù)鄭州城發(fā)安居有限公司發(fā)布的消息，4月20日正式開啟報名以來，短短10個工作日30組換房群眾簽訂收購協(xié)議，10組群眾已同步進行“買新”。
在4月26日的一場通氣會上，鄭州城發(fā)安居公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理于通介紹，截至目前，共接聽群眾來電413個，現(xiàn)場接待群眾來訪38人次，網(wǎng)絡(luò)報名申請368個。經(jīng)初審，符合收購條件的房源194套，共有27套房源客戶確認換房意向。
5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首先發(fā)布了《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作的公告》，宣布“賣舊買新、以舊換新”試點工作提前近一個月結(jié)束，在全市建成區(qū)范圍內(nèi)全面實施。
與此同時，鄭州城發(fā)安居有限公司進一步優(yōu)化收購房屋的條件：房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區(qū)域為市內(nèi)八區(qū)，優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）等。
據(jù)海報新聞，截至5月10日，鄭州二手房“以舊換新”試點工作網(wǎng)絡(luò)報名平臺累計接到報名申請504個，經(jīng)初審符合收購條件的房源255套，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場洽談，共有104套房源客戶確認換房意向。據(jù)鄭州日報的報道，其中11名已與開發(fā)商簽訂購買新建商品房認購協(xié)議。
據(jù)“鄭房交易”網(wǎng)站，截至5月15日13時13分，該網(wǎng)站“以舊換新新房”板塊共69個樓盤，“以舊換新二手房”板塊共有房源1700套；海報新聞報道，截至5月11日16時25分，“以舊換新二手房”板塊共有房源885套。
鄭州的“賣舊買新、以舊換新”共有兩種方式：一種是，政府指定鄭州城市發(fā)展集團有限公司作為收購主體收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，全年計劃在主城區(qū)全面實施完成5000套。同時，政府政策鼓勵群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，全年計劃完成5000套。
鄭州之外，采用換購模式的城市市場反響也相對積極，項目來訪認購有所好轉(zhuǎn)。
4月2日，無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司在全市率先發(fā)布商品房“以舊換新”公告。在梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團指定主體回購居民存量二手商品住房，居民在梁溪城發(fā)集團下屬控股在售項目新購商品住房。
梁溪城發(fā)集團發(fā)布的消息顯示，“以舊換新”活動發(fā)布1個月，首批次成交已超過40套，轉(zhuǎn)化率超85%。
5月11日，梁溪城發(fā)集團商品房“以舊換新”2.0版正式發(fā)布，“以舊換新”的范圍拓展，在無錫市范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團指定主體回購居民存量二手商品住房，居民在梁溪城發(fā)集團下屬控股在售項目新購商品住房。
據(jù)微信公眾號“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，為支持改善性購房需求，4月27日，南京安居建設(shè)集團有限責任公司宣布啟動主城六區(qū)存量住房“以舊換新”試點，首批試點房源共2000套。換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據(jù)。
根據(jù)《中國房地產(chǎn)報》的報道，從4月27日上線至5月5日，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名3610組，初審符合條件2947組；在售項目現(xiàn)場累計來訪1705組，繳納新房意向認籌金322組。
大規(guī)模政府收儲提升市場關(guān)注度
克而瑞地產(chǎn)研究表示，“以舊換新”意在打通一二手房置換鏈條，促進改善需求釋放。同時，“以舊換新”是消化存量房產(chǎn)的政策抓手，響應(yīng)了政治局會議“去庫存”號召。4月30日，中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
華泰證券房地產(chǎn)研究團隊表示，今年4月以來住房“以舊換新”的政策力度出現(xiàn)提升。2023年下半年至今年一季度出臺住房“以舊換新”政策的主要為二三線城市，模式以政府收儲和換房補貼為主，其中政府收儲模式基本只能換購由收購主體開發(fā)的新房，大多未明確收購套數(shù)，或是套數(shù)相對較少（50-500套），因此未能產(chǎn)生較大影響。而在今年4月鄭州出臺政策后，由于力度相對較大（政府收儲5000套+優(yōu)化交易5000套，且都給予換房補貼），且允許購買其它房企開發(fā)的項目，市場關(guān)注度開始提升，此后南京亦出臺2000套的政府收儲方案。
華泰證券認為，4月政治局會議定調(diào)后，地產(chǎn)“以舊換新”的城市范圍和政策力度有望加碼，通過直接消耗庫存，對平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系施加更大影響。